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[我有看法] 凯发k8国际app城区综合商业体——青龙商厦(转发)

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发表于 2019-7-8 15:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 8358348 于 2019-7-8 15:21 编辑

前些日,凯发k8国际app召开江西省旅发大会。凯发k8国际app正美!于是,笔者抽空在凯发k8国际app城区游了游。花草很美,可是我还是喜欢思考——有关凯发k8国际app的商业经济。今天,抛砖引玉,说说凯发k8国际app中心城区商业综合体之青龙商厦。

——写在前面的话

(一)百闻不如一见

有人说:青龙商厦五楼餐饮几乎都搬走或停业了,我有点不相信,特意去转了转!

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刚到门口,感觉一股冷气扑面而来。怪不得有人说,青龙商厦就是不一样——大方。冬天比别的商场温暖;夏天比其它商场凉爽。进去里面一看,灯光明亮,地面洁净,能映出人影,所到之处,都是营业的铺子,没有见到荒租的铺子。因为既不是双休日,也不是下班时间,所以商场里只有不多的几个顾客。可服务员还是非常敬业地各司其职,没有怠慢与哀怨,看得出店铺平时生意不错,经营管理也不错!

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来到五楼,立刻感到冷清


好食尚青年餐厅,暂停营业了

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阿田大虾贴出了装修公示

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玉林串串香火锅店内一片狼藉……

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整个五楼,好像只有遇宴、黄记煌三汁焖锅、青龙大厨坊尚在营业。两三个员工悠闲地坐在昏暗的厅里玩着手机,楼层显得有点空荡荡的,有些地方竟蒙上一层细细的灰尘,公共区域冷气也不是正常。继续往东边走,儿童娱乐玩耍场所也都停业拒客。只有电梯旁有一个小孩子玩钓鱼、沙子,卖玩具的小店还在营业。阿姨蜷缩在一角,用直直的眼睛看着我,像五百年没见到顾客一般。再往前看,有一家形体管理中心,发出粉红温暖的光。

再往上走,就是青龙的家电中心。此刻,也是顾客比售货员少!

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整个青龙商厦购物中心共有6层,一楼主要是品牌珠宝首饰,化妆品,名表,女鞋,生活超市;二楼是少女淑女装,精致内衣,服饰配饰、爱琴海咖啡厅,奶茶店,生活超市;三楼是淑女雅度馆;四楼是绅士馆,五楼是美食城,儿童娱乐,电影院(已关停)。六楼是家电城。

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还想去别的地方转转,我赶紧乘梯而下,来到停车的地方准备离开,无意中在青龙酒店门岗亭看到一块停车公告,上面写着:“景福·青龙大酒店温馨提示您”。我突然想起“景福·阳光大酒店”。难道青龙酒店也和景福·阳光大酒店有关?

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后来查询才知:原来在2019年1月17日,江西省景福酒店投资管理有限公司与江西青龙集团酒店有限公司友好协商,签订了《青龙酒店全部客房承包经营协议书》。1月22日原青龙酒店正式更名为“景福 · 青龙酒店”,由江西省景福酒店投资管理有限公司独立经营管理。自此,景福 · 青龙酒店成为江西省景福酒店投资管理有限公司的一个分店。

(二)打破沙锅究到底

青龙集团,凯发k8国际app人都知道。

江西青龙集团有限公司正式组建于一九九六年八月,于一九九七年八月三十一日正式挂牌成立。青龙集团的起步可追溯到改革开放之初,是伴随凯发k8国际app市改革开放的时代步伐成长起来的大型非公有制企业集团,经过近20年的持续稳步发展,业已成为走出凯发k8国际app、面向世界的知名高科技企业集团,规模、效益均位居江西省前列。集团现有成员企业15个,员工4000余人,资产10亿多元,2006年集团总营业收入达4亿元。目前集团产业项目已涉及生物制药、房地产开发、建筑工程与装饰、物业管理以及商贸、酒店服务业等十几个领域。

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据公开资料显示:宋伟峰先生,1957年10月18日生于凯发k8国际app市。先生是青龙集团的投资创始人,1976年先生进入凯发k8国际app市农行信用社任信贷员。1986年,伴随改革开放时代的来临,先生选择了辞职下海,开始个人创业, 从白手起家,先后创办了凯发k8国际app大酒店、装潢部、泉红商场等,并于1992年初组建成立"凯发k8国际app青龙实业有限公司"。1994年,先生以政府旧城改造为契机,先后斥资1亿多元,在市中心黄金地段率先启动了青龙商厦、青龙酒店、袁州商城、青龙公寓等多处房地产项目,首开凯发k8国际app市个人涉足房地产业之先河。

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在核心位置,all in——重仓进入。这是青龙集团的历史一刻——顺天时、占地利。青龙商厦二十余年的繁荣,都是这一关键一举的延续。1996年8月,在已有商贸、酒店、房地产、装潢等产业基础上,宋伟峰先生着手组建青龙集团。世纪交替的前后二十年,是中国经济的高光时刻,青龙利用在凯发k8国际app的先机与本土优势,趁势而上,青龙电脑城、青龙建材城、锦绣花苑、梦月山庄……相续落子凯发k8国际app中、北、西、南部。

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1997年8月31日青龙集团挂牌成立了江西省第一家民营高科技企业集团。2001年11月,又以收购原全国最大国有破产油茶生产企业"海天实业总公司"为契机,成功对集团资产进行了重组,改制成立了凯发k8国际app市首家民营高科技股份公司——青龙高科技股份有限公司。

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这宣告青龙集团成功完成了由"三产"向"二产" 过渡的产业结构调整战略,产业重心正转向以南方油茶深加工技术和生化医药前沿领域研发为主导的高科技与产业化。

青龙高科主要围绕本地油茶籽深加工展开,其中,“润心”山茶油已在沪京营销数年,占有当地山茶油市场较大份额,选择上海,可能是凯发k8国际app,特别是凯发k8国际app温汤、明月山在上海有很高知名度有关,也和茶油是一种高端小油种有关。当然,竞争是有的,考验也是有的,其中,原材料茶籽的产能和茶油的高端消费群体过小,可能是最大的考验。


在2019年,青龙高科向市场推出“海天”牌的普通食用油,可能也是青龙高科为了工厂产能的充分利用,同时,提高食用油市场占有率!

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回到青龙综合商业体,商厦分为A座,B座,是自有物业,是凯发k8国际app中心城区第一家大型城市综合商业体,里面提供住宿,娱乐,餐饮、珠宝、服装,百货、家电等服务消费场所。

C座主要是公寓,建于2013后,产权已大部分向外出售,不明白当初青龙集团为什么要在寸土寸金,交通拥堵的地段建设公寓出售,而不是建设成商厦或酒店的配套设施,用于提高消费者满意度。

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依稀记得2000年到凯发k8国际app读书时,第一次到青龙购买一瓶“拉芳”洗发水,享受的还是烟酒专柜类的服务。2002年,凯发k8国际app国光超市入驻凯发k8国际app,敞开式的自选购物潮流倒逼青龙商厦改造升级,再后来,加贝广场建成、休闲运动风流行,新步步高开业……青龙商厦被迫或主动地一次一次升级改造,并且一次次笑傲于浪头之上,这和青龙的地利、人和、设计超前和不断更新或跟随策略有关。

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也许有人说:青龙商厦整体设计已经落后,但当你知道青龙商厦是一座建于20世纪90年代时,你会惊讶地说,啊,青龙设计还是非常超前的:大多建于20世纪90年代的并没有配备大型地下地车场,而青龙商厦地下停车场2层,总共能提供300百多个车位,虽然比不上新建商业综合体停车场的大气宽敞,但停车场到现在仍发挥他的重要作用——应付了非高峰期的停车问题。

(三)凡事皆有过往


如今,青龙商厦为什么一、二、三、四 楼生意依旧红火,而五楼餐饮,儿童娱乐却日渐惨淡呢?我们不防先来看看近些年凯发k8国际app商业综合体的发展历程!也许青龙商厦现状能从中初见端倪!

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青龙商厦建成于1997年,是凯发k8国际app最早的商业综合体。它位于中山路东风大街283号,处于秀江河袁州大桥东南一侧,西北方向是新步步高商业综合体政府(2012年前是中山电影院),西南方向是鼓楼步行街,东南方向是春台公园,它们共同构成凯发k8国际app第一商圈——鼓楼商圈。此商圈处在凯发k8国际app老城区中心地段,北接袁州大桥,南联老火车站,东通东门医院(第二医院),西曾是区委区政府、中医院、秀江宾馆等政府单位所在地。

政治、商业中心所在,注定人口密集,繁华加身。

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1997年青龙商厦建设于此,可以说,是青龙选择了鼓楼商圈,不是商圈选择了青龙。2012年之前,青龙商厦在凯发k8国际app可谓一枝独秀(国光商超2002年入驻凯发k8国际app,服务范围主要在城西),但随着居民生活水平提高,私家车拥有量的爆增,再加上规划太早,鼓楼商圈行车难,停车难问题越来越严重,特别是青龙商厦十字路口。

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随着城市扩张,市政府和区政府的外迁,老城区人口向宜阳新区和袁州新城加快流动。栽下梧桐树,引得凤凰来!万达广场进驻凯发k8国际app,2016年10月开业的那些天,全城轰重,万达人山人海,可以说这是中心城区宜阳新区新商圈形成的标志,万达选址宜阳大桥袁州新城地块,可能兼顾了未来服务袁州新城商圈的长远打算。自此,青龙和步步高商业体有了竞争,有了压力,特别是商业体的餐饮更是一天天势落。

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我想,这和餐饮的特性有关,外出餐饮是一个集体性,交际性的活动,特别对于流动人口少,经济一般的三四线城市,呼朋引伴,三五成群,推杯换盏,家长里短,嘘寒问暖,联络感情才是外出餐饮的乐趣。所以,交通便利,停车方便是决定餐饮成败的关键因素。随着凯发k8国际app城区人口的北迁东移,交通不堵,停车不难,选择更多、人气渐涨的宜阳新区北商圈成了凯发k8国际app市民的生活休闲娱乐餐饮新圣地,万达广场成了朋友,亲人等用餐的一个更佳选择。

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2017年下半年,凯发k8国际app中心城区,特别是沿秀江河的袁州古城区只拆不建棚改货币和房票补偿热火朝天,鼓楼商圈的中山中路商铺、酒店、商品房大量被拆被迁,随之而来就是人流客流的明显减少。2018年7月27日,10万平方天虹购物中心趁势开业,吸引了大量城北消费。自此,凯发k8国际app中心城区宜阳新区商业综合体消费更是被锁定在城北天虹、万达购物广场,并且两者也成了竞争者。

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2018年9月16日,25万平方米的凯发k8国际app润达国际购物中心开业,体量更大、配套更先进,更人性。例如二、三、四、五楼都设有停车场,下车即直达商场,而且润达为了地产销售,在近两三年的内,愿意也值得重金反哺培育润达商业体。润达国际购物中心,闪耀城西,吸人无数,不仅职院、学院学生流和老城城西大部分优质消费群体都被吸引,而且也吸引了凯发k8国际app市下面乡镇的进城消费。

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2019年,中心城区城北板块的红林世界城也悄悄地试营业……

未来两三年,紧临高铁站的万民世贸广场、凯发k8国际app国际商务中心、南氏金时代,凯发k8国际app百尚城、北岸新天地等商业综合体都将相继建成入市。


凯发k8国际app商业综合体将迎来一场恶战和考验!已经开业的和没有开业的,心里都在思考——如何在这场竞争中生存下来,并尽可能活得滋润些!

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纵观凯发k8国际app综合商业体的发展,你会发出人生感叹:有时不是你不够努力,只是时间不对;有时不是你足够努力,只是时间选对。

(四)一切过往,皆为序章

凯发k8国际app商业综合体从无到有,到多点开花、再到遍地开花,特别是2018年,商业综合体面积猛增三四十万平方米,直接翻番。近几年,凯发k8国际app虽扩容不少,但凯发k8国际app中心城区的人口并没有大增加,还是在100万人上下,居民人均可支配收入也没有提高,甚至因2017、2018年房价上涨吞噬了居民的可支配收入。蛋糕没有增大多少,分食的人却多了,商业综合体相互竞争,吃不饱,甚至适者生存不可避免。青龙商厦也不能例外。

前面所说,青龙集团把自营酒店外包给江西景福酒店管理公司,应是压力下的资源共享、利益共享的应对举措!

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随着时间推移,凯发k8国际app老城区的规划越来越明显。青龙商厦南春台公园扩建,沿秀江河西与东方向将建设成袁州古城,发展古城旅游经济。周边仅有有步步高广场,时尚城、鼓楼步行街,朝阳路商业业态。加上凯发k8国际app大道的改扩建,教体新区的建设(商圈西移),青龙商厦老顾客群体与90、00新消费群体的更替,润达商圈交通,地理位置与青龙商圈的优劣势也将此消彼涨。

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难道青龙商厦会坐以待毙?偏居一隅哭泣吗?

肯定不会!!!青龙集团扎根凯发k8国际app本土二十余年,成长为凯发k8国际app市的头部企业集团,青龙商厦也解决了近两三千人的就业,许多是跟随了二十多年的老员工,自有它的优势所在。


其一:青龙集团是本地企业,青龙集团的兴衰关系凯发k8国际app税收与社会稳定。青龙商业综合体是青龙集团的重要组成部分,政府不会坐视不管;凯发k8国际app人民对青龙的感情不是一两天建立的,也不会在一两天内消失。这就是为什么很多人,特别是70年代,80年代人仍旧喜欢逛青龙的原因,这是一种习惯,一种情感。

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其二:青龙商厦在凯发k8国际app本土运营二十载,和凯发k8国际app供应商、品牌代理建立了长期稳定深厚的合作和互惠互利关系,消费者也和青龙商厦品牌商店建立了固定的消费行为。在凯发k8国际app中心城区居民消费力没有成长到可以增加网点的情况下,他们不会轻率地增加销售服务网点或改变企业间合作关系,而且短时间内也无法改变。所以你可以看到,无论是万达,天虹还是润达,都只能招商到一些新品牌、新经营者和原有合作品牌,凯发k8国际app润达国际购物中心开业半年多来,购物中心内甚至还没有进驻鞋履商家。当然,珠宝和手机正在进驻。

凯发k8国际app新综合商业体要想在凯发k8国际app发展,还须理顺各级关系,了解消费者,这都需要时间和经验。

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其三:青龙商厦能在凯发k8国际app市场化中生存下来,自有其成功的内在因素。比如,青龙超市“青龙无假货,样样都放心”的口号就深得民心;青龙商厦一年一度的员工日,也是自带流量,销货无数。还有就是青龙商厦作为本土品牌和自有物业,在外来和尚面前,更让政府和民众放心——跑得了和尚跑不了庙嘛!

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(袁州古城规划设计鸟瞰效果图)

其四:秀江河畔袁州古城核心区域重新规划落成,必将改善青龙商厦附近的交通状况,提升地块品质,带来旅游经济。袁州古城旅游经济发展起来,青龙商厦顺应时代,抓住机会,青龙商厦就将迎来新生!看到优势,但劣势也不能忽视。


纵观青龙集团的发展,在20世纪90年代,创始人宋伟峰(1957.10.18——)正值开创事业的黄金年龄,有胆有识,在凯发k8国际app老城区建商厦,搞房产,做实业,抓住了凯发k8国际app改革发展的利好,奠定了青龙集团的基础。

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而在凯发k8国际app新城扩容近十余年中,青龙集团却固守老城区、裹步不前,没有开疆拓土,错失了发展机遇。比如发展社区店,进入新能源。青龙商厦本部,十运会店,双桥店,锦绣花苑店均在老城区,近十余年,青龙集团不仅未进入其它县级市场,也未在凯发k8国际app新城区没拿一块地,建一座房。

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另外,掐指一算,宋先生也已六十有二,青龙集团接班人问题也是青龙集团发展必须面对的大问题。

(五)别信这么多

坊间有关宋的传言很多,比如有几个老婆,有很多个孩子……

别信这么多,中国法律,只允许男人有一个老婆。

市场上,有关凯发k8国际app城区综合商业体的见解有很多,因为每个人了解的程度,看待的角度,生活的阅历,掌握的知识都不一样,但符合未来实际的的观点只有一个。我希望我能尽力给你正确的理解!


别信这么多,自己去看,自己去想,自己去拼!



发表于 2019-7-9 15:14 来自手机 | 显示全部楼层
搞这么大的字好玩吗?

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发表于 2019-7-9 15:38 | 显示全部楼层
这么多商场,只能自相残杀,最后谁都发展不了。没有赢家。

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发表于 2019-7-12 21:37 | 显示全部楼层
力不从心

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发表于 2019-7-13 19:09 来自手机 | 显示全部楼层
长篇大道扯这么多,没有道出个所以。

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